Comment bien préparer son état des lieux de sortie ?
Sommaire
Votre préavis est envoyé ? Vous quittez votre logement prochainement ? Avez-vous pensé à l'état des lieux de sortie ? Cette formalité est encadrée par la loi Alur. Toute résidence principale est concernée par les modalités et les obligations définies par la loi. Qu’en est-il au juste ? Comment bien le préparer ? Découvrez nos explications et nos conseils pour rendre vos clés en toute sérénité.
État des lieux de sortie : tout ce qu’il faut savoir
L’état des lieux de sortie est une étape déterminante pour récupérer votre caution. Décryptage.
État des lieux sortant : que dit la loi ?
Promulguée en 2014, la loi Alur (accès au logement et un urbanisme rénové) définit le cadre relatif à l’état des lieux de sortie. Le bailleur est dans l'obligation de fournir au locataire un logement décent et en bon état. Le locataire s’engage de son côté à entretenir le logement et à le remettre en état en fin de bail. Il est tenu de procéder aux réparations locatives (petits travaux d’usage). Cette précision figure dans le contrat de location.
L’état des lieux de sortie s’effectue le jour de la restitution des clés, dans de bonnes conditions d’éclairage. Il est gratuit et permet de vérifier l’état du logement en fin de location mais aussi de constater les éventuelles dégradations. C’est sa comparaison avec l’état des lieux d’entrée qui détermine la restitution totale ou partielle de la caution (dépôt de garantie). On parle de document contradictoire.
Que doit contenir l’état des lieux de sortie ?
Le document décrit précisément le logement et ses équipements. Il doit permettre de comparer son état de conservation avec l’état des lieux entrant. Les informations suivantes doivent obligatoirement y figurer :
- mention : « état des lieux de sortie » ;
- date de l'état des lieux ;
- adresse du logement ;
- noms du bailleur et du locataire ;
- adresse du bailleur ou du siège social du bailleur ;
- nom ou dénomination du mandataire et son adresse ou l’adresse du siège social, le cas échéant ;
- relevés des compteurs individuels de consommation d'énergie et d'eau ;
- nombre de clés ou de tout autre moyen d'accès aux locaux (logement et parties communes) ;
- description précise de toutes les pièces du logement (état des revêtements des sols, murs et plafonds, des équipements et des éléments du logement) ;
- signature du locataire (ou de la personne mandatée) et du bailleur ;
- nouvelle adresse du locataire ;
- date de l'état des lieux d'entrée ;
- évolutions de l’état de toutes les parties et de toutes les pièces du logement, s'il y a lieu.
Le document peut être complété d'observations ou de réserves et illustré avec des photographies.
Quelle forme doit prendre l’état des lieux sortant ?
La loi Alur spécifie que les états des lieux d’entrée et de sortie doivent avoir une présentation similaire. Les deux documents doivent en effet permettre d’effectuer facilement la comparaison. Si le choix est fait d’utiliser un document unique, il est nécessaire de faire apparaître deux colonnes distinctes (entrée et sortie).
L’état des lieux de sortie est remis aux deux parties : bailleur et locataire (ou son mandataire). Il peut être transmis en main propre (support papier) ou envoyé par voie dématérialisée (document numérique) le jour de la signature.
Comment faire s’il n’y a pas eu d’état des lieux entrant ?
La comparaison ne peut donc pas être effectuée. Lorsque vous avez intégré le logement, il vous incombait de mettre en demeure le bailleur. Dans ce cas, c'est à lui de prouver que le logement était en bon état à la signature du bail. Il doit démontrer que les dégradations causées sont de votre fait.
Vous avez refusé de procéder à un état des lieux entrant ? Vous devez rendre le logement dans l’état où vous l’avez trouvé. Et vous êtes dans l’obligation de prouver que vous n’êtes pas responsable des dégradations constatées. Vous pouvez avoir recours à un huissier de justice, par exemple. La démarche est payante. Pour les autres réparations (travaux ou vétusté), c’est au bailleur de démontrer qu’elles sont de votre responsabilité le cas échéant. Ce sont les mêmes obligations dans le cas d’une négligence préalable des deux parties (locataire et bailleur).
Quel est le délai de restitution de la caution ?
Vous rendez votre logement en bon état ? Aucune réparation locative n’est à effectuer ? Le propriétaire dispose de 30 jours pour vous restituer la caution.
Vous êtes responsable de dégradations locatives ? Le bailleur doit donc entreprendre des réparations. S’il n’a pas conservé la totalité du dépôt de garantie, il dispose de 2 mois pour vous restituer le solde de la caution. Pour prouver la retenue, le propriétaire doit vous fournir un justificatif du montant des réparations (devis ou facture).
En cas de retard de restitution de la caution, des intérêts vous sont dus. Les taux varient selon la date de signature du bail.
- Bail signé avant le 27 mars 2014 : sans restitution dans les délais, le montant de la caution produit des intérêts au taux légal simple ;
- Bail signé après le 27 mars 2014 : sans restitution dans les délais, la caution qui vous est due est majorée d'une somme égale à 10 % du loyer mensuel (hors charges) pour chaque mois de retard. Cette majoration ne vous est pas due si vous n’avez pas transmis votre nouvelle adresse.
Quels sont les recours en cas de litige ?
Vous souhaitez contester l’état des lieux de sortie ? Il existe deux procédures pour régler les litiges : à l’amiable ou en saisissant la justice.
- Bail d’un logement meublé signé avant le 27 mars 2014 : l'état des lieux n’est pas obligatoire. Les états des lieux n’étant pas encadrés par la loi, la négociation entre le propriétaire et le locataire est donc libre ;
- Bail d’un logement vide ou bail d’un logement meublé signé après le 27 mars 2014 : vous pouvez porter vos contestations par courrier devant une Commission départementale de conciliation (CDC). Cette démarche à l’amiable est facultative et gratuite. Cette conciliation ne débouche pas sur une entente des deux parties ou vous ne souhaitez pas y avoir recours ? Vous pouvez saisir le juge des contentieux dont dépend votre logement en vous adressant au tribunal judiciaire.
Préparez votre état des lieux de sortie en toute sérénité
En tant que locataire, vous avez des obligations envers votre propriétaire. Les réparations locatives et l’entretien du logement sont à votre charge. Vous souhaitez réussir votre état des lieux de sortie et augmenter vos chances de récupérer votre caution ? Nous vous conseillons de bien anticiper.
Remettez votre logement en l’état
Vous avez effectué des transformations ou des modifications importantes dans le logement sans en avoir l’autorisation ? Vous devez le remettre dans l’état dans lequel il a vous a été loué. Par exemple, si vous avez remplacé une cabine de douche par une baignoire, il vous faudra réinstaller une douche.
Vous avez effectué des petits travaux d’aménagement ou de décoration ? Vous n’êtes pas tenu de remettre les lieux en état si vous avez :
- effectué des petits aménagements (si vous avez posé une étagère par exemple) ;
- installé des équipements facilement démontables ;
- peint les murs ;
- changé la moquette ;
- posé du papier peint.
Vérifiez la plomberie et les sanitaires
Pensez à déboucher les lavabos et les éviers. Vous devez aussi retirer le calcaire des robinets et la moisissure éventuelle sur les murs. Le robinet ou le mécanisme de la chasse d’eau ne fonctionnent plus correctement ? Remplacez-les. Il vous incombe aussi de remplacer les joints poreux et les siphons défectueux.
Occupez-vous des revêtements intérieurs des sols et des murs
Pour rendre le logement en état, pensez à vérifier l’état des murs et des sols. Vous devez reboucher les trous dans les murs (trous de cheville, de punaise…) avec de l’enduit. Pour mettre toutes les chances de votre côté, pensez également aux raccords de moquette ou de tapisserie.
Vérifiez le bon fonctionnement de l’électricité
Vous êtes responsable de l’entretien courant et des petites réparations liées au système électrique. Pensez à tester (et remplacer le cas échéant) les petits dispositifs électriques :
- interrupteurs ;
- prises de courant ;
- ampoules (si celles-ci étaient en place à l’entrée dans le logement) ;
- interphone ;
- sonnette ;
- fusibles ;
- baguettes de protection des fils électriques…
Pour les locations meublées, pensez également à tester et à vérifier les équipements électriques. En effet, vous êtes responsable de l’entretien et des menues réparations des appareils électroménagers :
- réfrigérateur ;
- machine à laver ;
- sèche-linge ;
- lave-vaisselle ;
- four à micro-ondes ;
- grille-pain ;
- ou tout autre appareil alimenté par l’électricité.
Les réparations et travaux conséquents ne vous incombent pas (remise aux normes, entretien du tableau électrique…). De même, vous n’êtes pas tenu de remplacer les appareils ménagers.
Occupez-vous des extérieurs
Préparez votre état des lieux de sortie en entretenant l’espace extérieur du logement (si vous en possédez un) :
- graissez les portes et les volets ;
- entretenez les allées, les pelouses, les massifs, les arbres et les bassins ;
- réparez ou remplacez les dispositifs d’arrosage ;
- nettoyez les gouttières…
Veillez à laisser un logement impeccable
Juste avant l’état des lieux de sortie, faites un grand ménage. Si le propriétaire doit engager des frais pour le nettoyage, il peut décider d’imputer votre dépôt de garantie.
Dans tout le logement :
- lessivez les murs et les plafonds ;
- faites les poussières ;
- nettoyez les vitres ;
- aspirez (voire shampouinez) les moquettes ;
- aspirez et lavez les sols avec des produits dédiés (carrelage, parquets…) ;
- nettoyez vos placards (intérieur et extérieur).
Dans la cuisine, la salle de bains et les toilettes :
- dégraissez et aspirez la hotte ;
- nettoyez les bouches d’aération ;
- dégraissez la plaque de cuisson ;
- décapez le four ;
- dégivrez le réfrigérateur ;
- récurez les toilettes ;
- faites briller les lavabos et les éviers.
Pour les logements meublés :
- nettoyez les appareils ménagers ;
- aspirez les canapés, les fauteuils et les matelas ;
- dépoussiérez les meubles ;
- retirez les traces de doigts sur les miroirs et les cadres.